(499) 157-51-21
info@mg-agency.com
RUS   

Новости компании

26 ноября 2018 г.
Состояние и перспективы рынка жилой недвижимости г. Москвы

В 2018 году на рынке недвижимости г. Москвы сложилась интересная ситуация: в течении всего года одновременно росли и предложение, и спрос на московскую недвижимость.

По мнению многих экспертов, рынок недвижимости московского региона в последние годы страдает от затоваривания, если в конце 2015 г. на рынке Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» продавалось примерно 1,15 млн кв. м новостроек, то в конце июля 2018-го – 1,73 млн кв. м. Несмотря на это столичный рынок недвижимости в текущем 2018 году чувствует себя достаточно хорошо. Активность покупателей растет: за январь-июнь Росреестр в Москве зарегистрировал 33 888 договоров долевого участия в строительстве жилья, что на 42% больше, чем годом ранее за аналогичный период. В октябре количество ДДУ и вовсе показало рекордные показатели: число сделок на первичном рынке жилья составило 8326 договоров, что на 58% больше показателя октября 2017 г. Цены на первичном рынке недвижимости по данным аналитического центра ЦИАН с начала года выросли с 185,1 до 197,8 тыс. руб.

Схожая ситуация сложилась и на вторичном рынке г. Москвы: в октябре Росреестр зарегистрировал 16,1 тысячи прав, что на 41% больше в сравнении с октябрем прошлого 2017 г. и на 40% превышает результат сентября 2018 г. Стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» выросла с февраля по ноябрь 2018 г. с 164 тыс. руб. до 171 тыс. руб.

Данному росту предложения, спроса и стоимости на московскую недвижимость поспособствовал целый ряд различных факторов. Что касается рынка новостроек, то застройщиков и покупателей московской недвижимости в 2018 году активизировали вступившие в действие с 01.07.2018 г. изменения в законе о долевом строительстве. Данные поправки с одной стороны защищают права покупателей-дольщиков, а с другой стороны ведут к удорожанию себестоимости строительства объектов недвижимости. Девелоперам для того чтобы строить и продавать квартиры по старым правилам, не обязательно было выводить проекты на рынок до вступления поправок в силу - достаточно было до 1 июля 2018 г. получить разрешение на строительство. Этим застройщики и занимались в первом полугодии 2018 г. За первые шесть месяцев текущего года в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в первом полугодии 2017 г.

Так же, хорошими показателями рынок первичной и вторичной недвижимости обязан подешевевшей ипотеке. Ипотека дешевела четвертый год, вслед за снижением ключевой ставки Банка России. С февраля 2015 г. по март 2018 г. ключевая ставка упала с 17% до 7,25%. Благодаря снижению ставок количество выданных ипотечных жилищных кредитов в последние годы неуклонно росло. Только в первом полугодии 2018 г. количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Москве и Подмосковье выросло в 1,6 раза в годовом выражении - до 72,2 тыс. единиц, а их объем увеличился в 1,7 раза (до 271,3 млрд руб.).

Понижение ключевой ставки в последние годы благоприятно сказалось на инвестиционной привлекательности недвижимости, так как привело к уменьшению доходности банковских депозитов.

Повышение ключевой ставки Банком России в сентябре текущего года на 0,25 процентного пункта, до 7,5% годовых, так же благоприятно повлияло на текущий спрос, так как заставило многих покупателей поспешить со сделками.

Кроме этого возможно спрос на недвижимость подхлестнули ослабление рубля в 2018 году (с 56 руб. до 66 руб.), а так же новости о возможном введении американских санкций в отношении российского госдолга и российских госбанков. В результате чего валютные депозиты в российских госбанках сократились на несколько миллиардов долларов. Часть высвободившихся денег, скорее всего, пришла на московский рынок недвижимости.

Несмотря на позитивную текущую ситуацию на рынке московской недвижимости, перспективы на ближайшие годы не вселяют оптимизма. Фундаментальной проблемой с одной стороны видится большое предложение на рынке новостроек в ближайшие 2-3 года, а с другой стороны падение реальных доходов населения.

Реальные располагаемые доходы населения в РФ падают на протяжении последних четыре лет. В 2017 году по данным Росстата они сократились на 1,7%, в 2016-м — на 5,8%, в 2015-м — на 3,2%, в 2014-м — на 0,7%. В 2018 г. после роста на 1,7% за первые семь месяцев, связанного, скорее всего с выборами (за счет повышения выплат бюджетникам и пенсионерам), показатель упал в августе на 0,9% и на 1,5% в сентябре.

Тот факт, что доходы россиян не растут, подтверждают и исследования социологов. По данным исследовательского холдинга «Ромир» в июле 2018 года сумма среднего чека опустилась до 496 руб., что стало минимальным значением с марта 2016 года, то есть более чем за два года.

В следующем 2019 году, скорее всего не стоит ждать существенного роста реальных доходов населения. Это связано с запланированным повышением НДС с 18% до 20% с 1 января 2019 года, а так же с тенденцией властей на повышение прямой и косвенной налоговой нагрузки на население (ЖКХ, акцизы на бензин, штрафы и т.д.).

Возможные санкции США на операции с новыми выпусками российского госдолга (ОФЗ) в перспективе еще больше затруднят привлечение иностранного финансирования для российского государства, банков и компаний, что повысит стоимость заемных средств в РФ, и в конечном счете, приведет к повышению ключевой ставки и ипотеки.

Поэтому в ближайшие годы, на фоне большого объема предложения и сокращения спроса, цены на жилье в московском регионе, скорее всего, будут стагнировать в рублевом эквиваленте, а в долларовом падать.

© 2019 «Агентство Маркет Гайд»
125057, г. Москва, ул. Острякова, д. 8, подъезд 4, помещение 3.
(499) 157-5121
info@mg-agency.com
разработка сайта
alexeydoronin.com
Рассылка 'Новости логистики: рынок, инфраструктура, технологии'